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Cuando hay expectativas de comprar o alquilar una vivienda, propietario y comprador pueden recurrir a un contrato de arras para la reserva del inmueble mediante un pago parcial.

Sin embargo, puede ocurrir que tras la firma del contrato de arras, una de las partes decida cancelarlo.

¿Qué es un contrato de arras?

La firma de un contrato de arras es un acuerdo entre comprador y vendedor para llevar a cabo la compraventa de una vivienda según unas condiciones pactadas. Este compromiso incluye la firma de un contrato y el vendedor entrega una cantidad de dinero a modo de señal para que se le reserve el inmueble.

Existen tres tipos de contratos de arras.

Tipos de contratos de arras y casos de incumplimiento.

Arras penitenciales.

Es el tipo de arras más habitual. Cualquiera de las partes puede desistir del contrato (es el único tipo que lo permite). Si se trata del comprador, perderá la cantidad entregada. Si se trata del vendedor, entonces deberá devolver el doble de la cantidad que haya recibido.

Arras confirmatorias.

El comprador entrega una cantidad como prueba de la celebración del contrato o garantía de su ejecución que será restada posteriormente al precio final. Si una parte incumple, la otra puede reclamar el cumplimiento del contrato o su resolución y una indemnización por daños y perjuicios. 

Arras penales.

La parte cumplidora puede exigir la obligación del cumplimiento del contrato, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, que deberán ser probados por la parte cuyas expectativas hayan quedado frustradas, o resolver el contrato donde las arras constituyen una pena.

En caso de incumplimiento, las arras pueden tener que devolverse duplicadas pero, a diferencia de las penitenciales, solo en el caso de que las partes lo hubieran pactado.

El Código Civil establece las penalizaciones a tener en cuenta por el incumplimiento del contrato.

¿Cuándo incumplen vendedor y comprador?

Se entiende por incumplimiento del vendedor el no poner a disposición del comprador la vivienda en el tiempo estipulado en el contrato.

El incumplimiento del comprador se produce si no procede a la entrega la cantidad pactada antes del plazo del fin de contrato (o prórroga).

La caducidad en el contrato de arras.

La caducidad se refiere al tiempo máximo de duración del contrato. La caducidad debe especificar qué tipo de cláusula penal se llevará a cabo por incumplimiento del contrato.

No obstante, se puede recurrir a una prórroga en caso de que no se pueda ejecutar la voluntad del contrato por alguna o ambas partes. Una buena fórmula es hacer un anexo de ampliación al contrato donde se establezcan las consecuencias negativas ante un posible nuevo incumplimiento.

Además, es recomendable documentar todas las actuaciones y que evidencien la buena voluntad de las partes.