Tramitar una herencia en la Comunidad Autónoma de Madrid y, en general, en el resto de España, no es un proceso que pueda considerarse sencillo. De hecho, resulta bastante laborioso, por lo que el saber hacer de un profesional se torna prácticamente imprescindible. Además, si a esto unimos a que, generalmente, este tipo de trámites van asociados a la pérdida de un ser querido, todo puede llegar a tornarse bastante desagradable si se vive en primera persona. Por ello, nos hemos propuesto explicar, de la forma más sencilla posible, cuáles son los pasos que hay que dar para tramitar una herencia en Madrid. Vamos paso a paso. 1. El certificado de defunción El certificado de defunción es el documento imprescindible para poder dar comienzo al proceso. De hecho, sin él es imposible iniciar los trámites. En este sentido hay que decir que, habitualmente, suele ser facilitado a la familia por la propia funeraria y que es expedido por cualquier oficina de Registro Civil de la Comunidad de Madrid. Actualmente, el Registro Civil ofrece la posibilidad a quien lo desee de solicitar la expedición del certificado de defunción de una persona a través de Internet, algo que agiliza el proceso y que evita incómodas esperas en las largas colas que suelen producirse en sus oficinas. Una vez obtenido es necesario esperar 15 días hábiles para solicitar el certificado de últimas voluntades. 2. El certificado de últimas voluntades El segundo paso en la tramitación de una herencia en la Comunidad de Madrid es el de la obtención del certificado de últimas voluntades, para lo es necesario abonar la tasa 790, la cual tiene un coste de 3,70 euros. Además, para cumplimentarlo es necesario aportar los datos propios del solicitante y los relacionados al nombre, apellidos, lugar y fecha de defunción y lugar y fecha de nacimiento del fallecido. Una vez se haya pagado la tasa 790 es necesario acudir al Ministerio de Justicia, en concreto, a la Oficina de Atención al Ciudadano que se sitúa en el número 8 de la Calle de la Bolsa. En ella proporcionan el que en Madrid se denomina como Certificado de Actos de Última Voluntad. 3. El certificado de contratos de seguros de cobertura de fallecimiento Este certificado también ha de obtenerse en la Oficina de Atención al Ciudadano de la Calle de la Bolsa que ya hemos comentado. Además, también es necesario abonar, de nuevo, los 3,70 euros correspondientes a la tasa 790. En resumidas cuentas, este documento sirve para saber si la persona que ha fallecido otorgó testamento notarial o no, lo cual será imprescindible en el siguiente paso. Además, este certificado refleja si el fallecido había contratado en vida algún seguro que previese cualquier tipo de indemnización por deceso. A este respecto es imprescindible decir que, pasados cinco años desde la fecha en que se produjo la muerte, el beneficiario pierde el derecho a reclamar cualquier indemnización del seguro, por lo que hay que estar alerta. 4. ¿Existe un testamento? Llegados a este punto, el camino a seguir se bifurca dependiendo de si existe un testamento o no. Vamos a explicar los dos casos. 4.1 Tramitación de una herencia sin testamento o abintestato en la Comunidad de Madrid En el supuesto de que el fallecido no haya dejado un testamento en vida será necesario que se efectúe una declaración de herederos ante un notario en el caso de que los herederos sea familiares directos del fallecido, es decir, padres o ascendientes directos, el cónyuge viudo, los hijos o los nietos. En cambio, si estos son parientes colaterales (hermanos, sobrinos, primos, etc.) dicha declaración de herederos deberá ser judicial. En cualquier caso, en la declaración de herederos ha de constar el DNI original de la persona fallecida, su certificado de defunción, el libro de familia y el certificado de últimas voluntades. Además, han de comparecer dos testigos que conozcan al fallecido y que no posean interés alguno en la herencia. Por ejemplo, el cónyuge de uno de los herederos no se admitiría como testigo válido. Con toda esa documentación se prepara la escritura del acta de declaración de herederos, la cual debe ser firmada por, al menos, uno de los herederos y por los dos testigos a los que ya hemos hecho referencia. El plazo que hay que esperar una vez haya sido firmada la declaración de herederos es de 20 días hábiles. Este plazo, así como el resto de directrices que estamos detallando, se encuentra recogido en los artículos 55 y 56 de la Ley Orgánica del Notariado de 28 de mayo de 1862. Este plazo tan extenso se debe, fundamentalmente, a que debe contemplarse la posible aparición de otros herederos legítimos que no hayan sido tenidos en cuenta en la declaración efectuada. 4.2 Tramitación de una herencia con testamento en la Comunidad de Madrid Si existe un testamento, llega el momento de recopilar la documentación enfocada a acreditar los bienes que poseía el fallecido y el valor de estos. De hecho, este paso es especialmente importante pues la valoración ha de ser facilitada a la notaría a través de la cual se esté realizando el proceso. En este sentido cabe destacar que la Comunidad de Madrid ofrece, a través de su página web oficial, diversos servicios de valoración de bienes. También es necesario solicitar en el banco en el que el difunto tuviese sus cuentas personales el saldo exacto existente en la fecha en que se produjo el deceso. 5. Escritura de manifestación y adjudicación de la herencia Una vez se ha dilucidado si existe o no un testamento y se han desarrollado los pasos convenientes según cada caso, los caminos que antes se bifurcaron ahora vuelven a encontrarse. En concreto, lo hacen para solicitar ante la notaría la escritura de manifestación y adjudicación de la herencia, para cuya obtención se ha de proporcionar el documento que identifique los bienes de los que se compone la herencia (números de cuenta, datos de los vehículos, referencias catastrales de locales y viviendas, etc.) y otro que determine el valor de estos. En este documento se suma el valor de todos los bienes por separado y se detalla la cantidad resultante, la cual recibe el nombre de 'caudal relicto'. A continuación, a cada heredero se le asigna el porcentaje que le corresponda. En este sentido cabe destacar que, en caso de que se llegase a este punto sin que hubiese testamento, la adjudicación de los bienes se realiza a partes iguales. En el momento en que todos los herederos firman el documento, automáticamente pasan a ser titulares de los bienes que les correspondiesen. 6. Pago de impuestos relacionados con el trámite de una herencia en la Comunidad de Madrid Dos son los impuestos que los herederos deberán abonar para hacer efectivo el cobro de una herencia en la Comunidad de Madrid, los cuales son: 6.1 El impuesto de sucesiones La Comunidad de Madrid es una de las comunidades autónomas que mayores bonificaciones efectúa sobre el impuesto de sucesiones. De hecho, estas alcanzan el 99% del importe total, por lo que los beneficiarios de una herencia solo deben pagar 1 de cada 100 euros que les correspondan. Esto no es así en todas las regiones de España, por lo que resulta muy de agradecer. Por su parte, el impuesto de sucesiones ha de abonarse obligatoriamente dentro de los 6 primeros meses posteriores al deceso. Sin embargo, puesto que pueden surgir infinidad de problemas durante la tramitación, la ley recoge que es posible disfrutar de una prórroga siempre y cuando se solicite dentro del quinto mes en la Dirección General de Tributos o en una oficina perteneciente al Registro de la Comunidad de Madrid. ¿Prescribe la obligación del pago del impuesto de sucesiones? La respuesta es sí, aunque el plazo es muy prolongado. De hecho, este consta de los 6 meses correspondientes al plazo de pago voluntario más otros 4 años. En caso de que la administración pública competente detecte que no se ha efectuado el abono de la cantidad pertinente, posee la potestad de establecer una sanción. 6.2 La Plusvalía La plusvalía, también conocida como IIVTNU, solo es aplicable cuando se haya heredado un determinado tipo de bienes como, por ejemplo, un inmueble. Este impuesto ha de pagarse en el ayuntamiento de la localidad a la que pertenezca la vivienda o local. Por lo tanto, su cuantía varía en cada municipio de la Comunidad de Madrid. En cualquier caso, también existen interesantes bonificaciones para este impuesto en función de su valor, de si se trataba del lugar de residencia habitual del fallecido, etc. 6.3 Otros impuestos En principio, los impuestos que deben abonar los herederos pueden acabar con el impuesto de sociedades y la plusvalía cuando sea necesaria. Sin embargo, es posible que sea necesario el abono de otros derivados de determinados trámites como, por ejemplo, el cambio de titularidad de un vehículo en la Dirección General de Tráfico o la inscripción de un inmueble en el Registro de la Propiedad. Puesto que no se tratan de impuestos directamente ligados a la herencia, no vamos a adentrarnos en profundidad en ellos. Como ha podido ver, el proceso de tramitación de una herencia en la Comunidad de Madrid puede resultar largo y relativamente complejo. Por ello, en caso de que se quieran agilizar los trámites, lo mejor es ponerse en manos de un profesional en la materia. En cualquier caso, esperamos haberle sido de ayuda y que, a partir de este momento, tenga todo lo relacionado con esta cuestión mucho más claro. Podemos ayudarle y facilitarle todos los tramites y si necesita  vender la casa mientras se gestiona todo le encontramos un comprador. Amplia informacion con nuestro esperto. Telf. 916758941 info@lideco.info

El Tribunal Supremo vuelve a ser noticia. Esta vez porque ha declarado que para acreditar la venta a pérdidas de una vivienda y evitar pagar la plusvalía municipal es posible aportar como prueba los valores de referencia que las comunidades autónomas publican en sus webs para declarar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISyD).  Y es que son los contribuyentes los que deben probar que la transmisión se hizo con pérdidas. Te explicamos cómo hacerlo y también los inconvenientes que puede haber. Después de que el Tribunal Constitucional declarara inconstitucional cobrar la plusvalía municipal en aquellas ventas de viviendas a pérdidas, el Supremo apoyó tal decisión, pero determinó que son los propios contribuyentes los que deben probar que la venta de su casa se hizo perdiendo dinero. Las formas de acreditar las pérdidas con la venta de un inmueble son varias: por ejemplo, aportando las escrituras de compra y venta del inmueble y que de las mismas resulte una pérdida. En este caso, varios Juzgados permiten la actualización del valor de compra conforme al IPC, para así obtener una pérdida en la venta. También es posible probar la pérdida aportando un informe pericial. Pero recientemente el Supremo ha establecido en una sentencia que se puede usar como medio de prueba de la falta de ganancia en la venta de un inmueble los valores de referencia que cada CCAA publican en su página web, para ayudar a declarar el ITP o el ISyD, tal y como recuerda José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico. “Se trataría de aportar el valor de referencia publicado en el año en que se adquirió y transmitió el inmueble, como otro criterio de comparación”, señala. Esto implica en la práctica utilizar los valores de referencia de las comunidades autónomas para evitar pagar un impuesto que recaudan los ayuntamientos. Y su empleo es para ratificar la pérdida que resulta de la comparación de las escrituras de compra y venta del inmueble. Pero no siempre será posible acudir a este medio de prueba alternativo, tal y como explica Salcedo. “Pueden surgir dos inconvenientes a la hora de aplicar los valores de referencia publicados por la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble”, alerta el abogado. El primero es que los valores de referencia no podrán aplicarse a algunos terrenos, cuando tengan características especiales. Habrá que atender a la normativa autonómica aprobada en cada caso. Pero es habitual que estos valores de referencia no se apliquen a inmuebles no construidos, en ruina, a viviendas adosadas, a locales o a viviendas de una determinada superficie… “Es evidente que, si el valor de referencia de la Comunidad no puede utilizarse para valorar (en el ITP e ISyD) estos inmuebles, por sus especiales características, tampoco podrá utilizarse dicho valor de referencia en el impuesto de plusvalía municipal, para tratar de acreditar que el terreno se vendió en pérdidas”, añade Salcedo. La segunda desventaja es que no siempre saldrá una pérdida al comparar los valores de referencia de las CCAA en el momento de compra y venta de la vivienda. Y lo negativo es que los ayuntamientos también pueden acudir a este medio de prueba para demostrar que hubo ganancias en la venta de la casa. “Estamos, en definitiva, ante una interesante sentencia, que introduce una nueva forma de acreditar que el valor de un terreno no se ha incrementado. No obstante, hay que tener en cuenta que también los Ayuntamientos pueden acudir a estos valores de referencia, cuando les beneficien, y estar preparados para ello”, sentencia Salcedo.

La nueva ley hipotecaria, presentada hace un año, ha sido aprobada en el Congreso de los Diputados. Se prevé que entre en vigor en marzo de 2019, un mes después de su publicación en el BOE, con el fin de seguir la normativa europea 2014/17/UE y proteger a los clientes que soliciten hipotecas. El objetivo de esta nueva ley es proteger a los consumidores en tres aspectos fundamentales: obligar a los bancos el pago de los gastos de formalización, abaratar la amortización y evitar desahucios.   Las principales características de la nueva ley Hipotecaria son: La banca se hará cargo de todos los gastos (excepto la tasación), quedan prohibidas las ventas vinculadas y la asesoría del notario será gratuita para el cliente. La banca deberá pagar todos los gastos de formalización: coste de notario, registro, gestoría y el impuesto hipotecario. Pero no el gasto de tasación. El banco no podrá ligar la concesión de un préstamo a la contratación de uno o varios seguros, ni obligar a sus clientes a contratar otros productos vinculados. El hipotecado deberá tener acceso al borrador del contrato diez días antes de la firma y tendrá derecho a recibir asesoramiento gratuito de un notario.   Las cláusulas suelo estarán prohibidas. Finalmente, estas cláusulas quedarán prohibidas en los contratos hipotecarios.   Se abaratará el cambio de tipo de hipoteca, se limitan los intereses de demora y las subrogaciones y novaciones serán gratuitas. La comisión máxima que se puede aplicar por cambiar de hipoteca variable a fija será del 0,25% durante los 3 primeros años de la vida de la hipoteca. El banco podrá aceptar o no el cambio. Los intereses de demora máximos que se establecen en los préstamos hipotecarios van a ser 3 veces el precio oficial del dinero. Las subrogaciones y novaciones de los préstamos hipotecarios serán gratuitos a partir de la entrada en vigor de la nueva ley. Esto facilitará la competencia entre las diferentes entidades bancarias y le dará más libertad al contratante.   El pago anticipado también será más barato. Con el fin de abaratar los costes de la amortización anticipada de la hipoteca, para la amortización de hipotecas de tipo variable, los primeros 3 años de la hipoteca la comisión será del 0,25% sobre el importe que se quiera amortizar. A partir del tercer año, la comisión será del 0,15%. En cuanto a las hipotecas de tipo fijo, las comisiones máximas serán del 2% los 10 primeros años y del 1,5% en adelante.   Se pospondrá el proceso previo al desahucio. El cliente contará con una mayor protección gracias a la ampliación de los meses de cuota impagados. El banco no podrá iniciar un proceso de ejecución hipotecaria (el que antecede al desahucio) hasta que el cliente haya impagado 12 cuotas o el equivalente al 3% del principal del préstamo durante la primera mitad de la vida de la hipoteca.  Durante la segunda mitad, serán 12 cuotas impagadas o el 7% del principal. La nueva ley no afecta a los procesos de ejecución que ya se han iniciado.   Se creará la hipoteca verde. Esta nueva ley activará préstamos “verdes” para fomentar los edificios energéticamente eficientes, tanto para su compra como para su rehabilitación.   Estas iniciativas suponen grandes cambios. Sin embargo, algunas medidas claves que se reclamaban desde Bruselas no se han incluido en el texto definitivo y esto podría ser objeto de sanción.

Cuando hay expectativas de comprar o alquilar una vivienda, propietario y comprador pueden recurrir a un contrato de arras para la reserva del inmueble mediante un pago parcial. Sin embargo, puede ocurrir que tras la firma del contrato de arras, una de las partes decida cancelarlo.   ¿Qué es un contrato de arras? La firma de un contrato de arras es un acuerdo entre comprador y vendedor para llevar a cabo la compraventa de una vivienda según unas condiciones pactadas. Este compromiso incluye la firma de un contrato y el vendedor entrega una cantidad de dinero a modo de señal para que se le reserve el inmueble. Existen tres tipos de contratos de arras.   Tipos de contratos de arras y casos de incumplimiento. Arras penitenciales. Es el tipo de arras más habitual. Cualquiera de las partes puede desistir del contrato (es el único tipo que lo permite). Si se trata del comprador, perderá la cantidad entregada. Si se trata del vendedor, entonces deberá devolver el doble de la cantidad que haya recibido. Arras confirmatorias. El comprador entrega una cantidad como prueba de la celebración del contrato o garantía de su ejecución que será restada posteriormente al precio final. Si una parte incumple, la otra puede reclamar el cumplimiento del contrato o su resolución y una indemnización por daños y perjuicios.  Arras penales. La parte cumplidora puede exigir la obligación del cumplimiento del contrato, con la correspondiente indemnización por daños y perjuicios, que deberán ser probados por la parte cuyas expectativas hayan quedado frustradas, o resolver el contrato donde las arras constituyen una pena. En caso de incumplimiento, las arras pueden tener que devolverse duplicadas pero, a diferencia de las penitenciales, solo en el caso de que las partes lo hubieran pactado.   El Código Civil establece las penalizaciones a tener en cuenta por el incumplimiento del contrato.   ¿Cuándo incumplen vendedor y comprador? Se entiende por incumplimiento del vendedor el no poner a disposición del comprador la vivienda en el tiempo estipulado en el contrato. El incumplimiento del comprador se produce si no procede a la entrega la cantidad pactada antes del plazo del fin de contrato (o prórroga).   La caducidad en el contrato de arras. La caducidad se refiere al tiempo máximo de duración del contrato. La caducidad debe especificar qué tipo de cláusula penal se llevará a cabo por incumplimiento del contrato. No obstante, se puede recurrir a una prórroga en caso de que no se pueda ejecutar la voluntad del contrato por alguna o ambas partes. Una buena fórmula es hacer un anexo de ampliación al contrato donde se establezcan las consecuencias negativas ante un posible nuevo incumplimiento. Además, es recomendable documentar todas las actuaciones y que evidencien la buena voluntad de las partes.